ผู้เขียน หัวข้อ: สัญญาขายฝาก... อันตรายกว่าที่คิด  (อ่าน 32136 ครั้ง)

0 สมาชิก และ 1 บุคคลทั่วไป กำลังดูหัวข้อนี้

ออฟไลน์ NARUTO

  • ~VIP gold~
  • สมาชิก
  • *
  • กระทู้: 424
    • อีเมล์
สัญญาขายฝาก... อันตรายกว่าที่คิด
« เมื่อ: 17,สิงหาคม,2011, 10:40:07 am »
สัญญาขายฝาก... อันตรายกว่าที่คิด


การขายฝาก หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ใน สัญญา หรือมิฉะนั้นในกำหนดเวลาตามกฎหมาย คือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ต้องไถ่ภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่มีการซื้อขาย แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องไถ่ภายใน 3 ปีนับแต่ซื้อขาย หากเกินกำหนดเวลานี้แล้วกฎหมายถือว่า กรรมสิทธิในทรัพย์สินที่ซื้อขายฝากกัน ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที กรณีที่ทำสัญญากำหนดเวลาไถ่นานเกินกว่า 10 ปี 3 ปี ก็ต้องลดลงมาเป็น 10 ปี 3 ปี หรือถ้าทำสัญญากำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 10 ปี 3 ปี ก็จะขยายเวลามิได้

หลักสำคัญของการขายฝาก อยู่ที่ต้องมีการส่งมอบการครอบครองโดยตรงหรือปริยายให้แก่ผู ้รับซื้อฝากพร้อมกับกรรมสิทธิ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนได้ ดังนั้นในช่วงเวลาที่ยังขายฝากกันอยู่และกรรมสิทธิตก แก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากอาจจะนำทรัพย์สินไปทำอย่างใดก็ได้ ใครๆ ก็ไม่มีสิทธิห้ามปราม

ข้อ แตกต่างระหว่างการขายฝากกับการจำนอง คือ การจำนองนั้นผู้จำนองนำทรัพย์สินของตน เช่น บ้าน-ที่ดินไปค้ำประกันหนี้เงินกู้ หากผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและบังคับคดียึดทรัพย์สินที่นำม าค้ำประกันไว้ แต่การขายฝากเป็นการนำทรัพย์สินไปขายให้แก่คนอื่นภาย ใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้ หากเกินกำหนดก็เสียกรรมสิทธิทันที

ส่วนใหญ่แล้ว ผู้รับซื้อฝากกับผู้ขายฝากจะมีการทำสัญญาในลักษณะปีต ่อปี เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการขายฝากที่มีกำหนดเวล าไถ่ถอนไว้ ห้ามต่อเวลาห้ามขยายเวลาทั้งสิ้น แต่สิ่งหนึ่งที่มักจะคิดไม่ถึง คือ การที่ทำสัญญาปีต่อปีนั้น ทุกครั้งจะต้องเสียภาษีที่เกี่ยวข้องหลายประเภททุกคร ั้งไป เช่น กรณีขายฝากบ้าน-ที่ดิน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ของราคาขายฝากทั้งหมด ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรร้อยละ 2.5 และยังค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นี่ยังไม่นับค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน ภาษีบำรุงท้องที่ ที่เจ้าของกรรมสิทธิต้องเสียทุกปี ผู้รับซื้อฝากที่ได้ถือกรรมสิทธิที่ดินจะต้องเป็นผู้ จ่าย แต่แน่นอนว่าต้องผลักภาระไปให้ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้า ของเดิมจ่ายแทนเสมอ ภาษีที่กล่าวถึงเหล่านี้ ผู้ขายฝากจะต้องเป็นผู้รับภาระทุกๆครั้ง ซึ่งเมื่อนำมาคิดคำนวณแล้วยอดเงินที่ผู้ขายฝากต้องจ่ ายไปทั้งสิ้น กลับสูงกว่าที่ได้รับมาตอนขายฝากเสียอีก

จึงเห็นได้ว่าสัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่เอาเปรียบผู้ขา ยฝากเป็นอย่างยิ่ง และยิ่งหากเผลอไผลไม่ไปไถ่ถอนในกำหนดเวลาก็จะต้องเสี ยกรรมสิทธิทันที น่ากลัวนะครับ


เรียบเรียงโดย คุณพิทยา ลำยอง

ออฟไลน์ ~ lady of gold ~

  • Administrator
  • สมาชิก
  • *****
  • กระทู้: 5428
    • อีเมล์
Re: สัญญาขายฝาก... อันตรายกว่าที่คิด
« ตอบกลับ #1 เมื่อ: 17,สิงหาคม,2011, 11:02:11 am »


ขายฝาก คือ อะไร ....อ่ะ ..อธิบายต่อด้วยจี่ .. (81):

ออฟไลน์ NARUTO

  • ~VIP gold~
  • สมาชิก
  • *
  • กระทู้: 424
    • อีเมล์
Re: สัญญาขายฝาก... อันตรายกว่าที่คิด
« ตอบกลับ #2 เมื่อ: 26,สิงหาคม,2011, 09:37:46 am »
พูดแบบอธิบายฉบับชาวบ้านนะครับว่า.. (cc08)

ขายฝาก

คือสัญญากู้เงินประเภทหนึ่ง ที่กฎหมายอนุญาตเป็นพิเศษ
โดยเมื่อไปจดทะเบียนโฉนดหลักทรัพย์(ที่ดิน)เป็นประกันหนี้ที่กู้ยืม
เมื่อไม่ชำระหนี้ทั้งจำนวน เลยกำหนดเพียงวันเดียว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นโอนไปยังเจ้าหนี้แบบอัตโนมัติ


ส่วนคำจำกัดความ
มาตรา 491

สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
การขายฝาก หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือมิฉะนั้นในกำหนดเวลาตามกฎหมาย คือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ต้องไถ่ภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่มีการซื้อขาย แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องไถ่ภายใน 3 ปีนับแต่ซื้อขาย หากเกินกำหนดเวลานี้แล้วกฎหมายถือว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายฝากกัน ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที กรณีที่ทำสัญญากำหนดเวลาไถ่นานเกินกว่า 10 ปี 3 ปี ก็ต้องลดลงมาเป็น 10 ปี 3 ปี หรือถ้าทำสัญญากำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 10 ปี 3 ปี ก็จะขยายเวลามิได้

หลักสำคัญของการขายฝาก อยู่ที่ต้องมีการส่งมอบการครอบครองโดยตรงหรือปริยายให้แก่ผู้รับซื้อฝากพร้อมกับกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนได้ ดังนั้นในช่วงเวลาที่ยังขายฝากกันอยู่และกรรมสิทธิ์ตกแก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากอาจจะนำทรัพย์สินไปทำอย่างใดก็ได้ ใครๆ ก็ไม่มีสิทธิห้ามปราม

ข้อแตกต่างระหว่าง “การขายฝาก” กับ “การจำนอง” คือ การจำนองนั้นผู้จำนองนำทรัพย์สินของตน เช่น บ้าน-ที่ดินไปค้ำประกันหนี้เงินกู้ หากผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและบังคับคดียึดทรัพย์สินที่นำมาค้ำประกันไว้ แต่การขายฝากเป็นการนำทรัพย์สินไปขายให้แก่คนอื่นภายใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้ หากเกินกำหนดก็เสียกรรมสิทธิ์ทันที

ส่วนใหญ่แล้ว ผู้รับซื้อฝากกับผู้ขายฝากจะมีการทำสัญญาในลักษณะปีต่อปี เพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการขายฝากที่มีกำหนดเวลาไถ่ถอนไว้ ห้ามต่อเวลาห้ามขยายเวลาทั้งสิ้น แต่สิ่งหนึ่งที่มักจะคิดไม่ถึง คือ การที่ทำสัญญาปีต่อปีนั้น ทุกครั้งจะต้องเสียภาษีที่เกี่ยวข้องหลายประเภททุกครั้งไป เช่น กรณีขายฝากบ้าน-ที่ดิน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ของราคาขายฝากทั้งหมด ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรร้อยละ 2.5 และยังค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นี่ยังไม่นับค่าภาษีโรงเรือนและที่ดิน ภาษีบำรุงท้องที่ ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องเสียทุกปี ผู้รับซื้อฝากที่ได้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องเป็นผู้จ่าย แต่แน่นอนว่าต้องผลักภาระไปให้ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของเดิมจ่ายแทนเสมอ ภาษีที่กล่าวถึงเหล่านี้ ผู้ขายฝากจะต้องเป็นผู้รับภาระทุกๆครั้ง ซึ่งเมื่อนำมาคิดคำนวณแล้วยอดเงินที่ผู้ขายฝากต้องจ่ายไปทั้งสิ้น กลับสูงกว่าที่ได้รับมาตอนขายฝากเสียอีก
http://www.thailaws.com/aboutthailaw/knowledge_21.htm

จึงเห็นได้ว่าสัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่เอาเปรียบผู้ขายฝากเป็นอย่างยิ่ง และยิ่งหากเผลอไผลไม่ไปไถ่ถอนในกำหนดเวลาก็จะต้องเสียกรรมสิทธิ์ทันที


http://www.law.cmu.ac.th/law2011/journal/28290.doc

http://jumnongtedin.igetweb.com/index.php?mo=10&art=152979

ออฟไลน์ ~ lady of gold ~

  • Administrator
  • สมาชิก
  • *****
  • กระทู้: 5428
    • อีเมล์
Re: สัญญาขายฝาก... อันตรายกว่าที่คิด
« ตอบกลับ #3 เมื่อ: 26,สิงหาคม,2011, 11:33:35 am »
 (9): (9): (81):

ออฟไลน์ baan168

  • สมาชิก
  • *
  • กระทู้: 1
    • ขายฝาก
    • อีเมล์
Re: สัญญาขายฝาก... อันตรายกว่าที่คิด
« ตอบกลับ #4 เมื่อ: 22,ธันวาคม,2012, 08:05:54 am »
ใจจ้า  8)

 

Sitemap 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31